Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Другое - Не ломая несущие стены надо делать перепланировку

Не ломая несущие стены надо делать перепланировку

Не ломая несущие стены надо делать перепланировку

Какая перепланировка не узаконивается


В российском Жилищном кодексе применяется 2 термина, которые касаются внутренних модификаций квартиры – перепланировка и переустройство. Законодательство обязует собственников заносить все сведения о модификациях в технический паспорт. Переустройство – это изменения инженерных коммуникаций, таких как водоснабжение, канализация, отопление и вентиляция.

Это указано в ст. 25 Жилищного кодекса.

Внимание! Если газовая плита заменяется на электрическую, оборудуются новые или перемещаются имеющиеся санузлы, это тоже переустройство. Смена конфигурации внутри квартиры называется перепланировкой. К этому понятию относятся переносы перегородок между помещениями, дверных проемов, сокращение или увеличение количества квадратных метров и комнат, а также возведение подсобок.
К этому понятию относятся переносы перегородок между помещениями, дверных проемов, сокращение или увеличение количества квадратных метров и комнат, а также возведение подсобок.

Создание тамбуров в подъезде тоже является перепланировкой. Обращаться в БТИ не нужно, если собственник задумал обычный косметический ремонт, поскольку это не подразумевает изменения конфигурации квартиры. Согласования и занесения информации не понадобится в случаях:

  1. монтаж кондиционера;
  2. замена дверных проемов и стен;
  3. поклейки новых обоев;
  4. подключение антенны любого типа;
  5. установка вытяжки;
  6. перенос электрических розеток.
  7. замена напольного покрытия или уплотнение;
  8. утепление стен;
  9. замена сантехнических приборов и труб;
  10. отделочные работы по обустройству балкона;

С полным перечнем работ, которые относятся к перепланировке и переустройству, можно ознакомиться в Жилищном кодексе.

Уведомление без получения согласия

В некоторых случаях получать не требуется, но после окончания ремонта необходимо предупредить Жилищную Инспекцию и внести изменения в документы. Если этого не сделать, то при продаже квартиры, обмене или передаче в наследство могут возникнуть трудности из-за разницы межу планом жилплощади и фактическим состоянием. К таким случаям относятся:

  • Разбор не несущих стен.
  • «Прорубание» или заделывание проходов в стенах между комнатами.
  • Остекление балконов и лоджий.
  • Перестановка на кухне, в ванной и туалете без изменения габаритов помещений.
  • Постройка дополнительных стен, если при этом не увеличивается нагрузка на пол – перегородки должны быть достаточно легкими.
  • Изменение формы тамбуров или их полное устранение.

Важно помнить, что сносить стены или устанавливать в них дверные проемы можно только между комнатами – объединять таким образом соседние квартиры нельзя, это требует предварительного согласования.

Любое изменение, не несущее потенциальной угрозы всему дому и соседним квартирам, но меняющее общий план, должно быть отражено в документах БТИ. Если ремонт никак не влияет на планировку и исключает любую угрозу, его можно не согласовывать вообще. Возьмите на заметку: если планируется проводить глобальный ремонт, включающий в себя снос стен, монтаж коммуникаций дома и другие серьезные работы, об этом необходимо заранее предупредить Жилищный Комитет и согласовать все изменения с учетом всех нюансов.

Смотрите в следующем видео, как, возможно, будет проходить перепланировка в ближайшем будущем:

Какие изменения нуждаются в согласовании

Документального разрешения требуют следующие виды перепланировки:

  • Расширение пространства за счет использования нежилых помещений.
  • Совмещение санузлов.
  • Создание вентиляционного выхода.
  • Перенос межкомнатных перегородок, демонтаж и перестраивание.
  • Уменьшение или увеличение квадратных метров жилых помещений.
  • Перемещение топливных систем и электробытовых точек.
  • Трансформации проемов перекрытий.
  • Перенос ванной, кухни или туалета в другие части квартиры.
  • Модификация пространства кухни или санузла.
  • Образование новых комнат.
  • Смена газового оборудования на другое.
  • Создание коридора.
  • Частичный снос основных стен.
  • Перемещение и установка дверных заслонов.

Важно! На все из приведенных в списке работ понадобится разрешение от соответствующих инстанций.Имеются и запрещенные разновидности реконструкций, которые касаются переустройства жилья:

  1. затрагивающие несущие конструкции для сооружения помещений без окон или центрального отопления.
  2. представляющие опасность в плане нарушения санитарных, пожарных, эксплуатационных, технических и строительных норм;
  3. осложняющие проживание жильцов, либо условия использования жилищным объектом;
  4. несогласованные с другими владельцами или квартиросъемщиками;

Запрещается осуществлять также какие-либо работы, которые поменяют архитектуру дома.

Что не требует разрешения и фиксации?

В соответствии с Жилищным кодексом РФ, разрешения(в соответствующих органах) и фиксации (в техпаспорте) не требуют следующие изменения внутри жилого помещения:

  1. Установка кондиционеров;
  2. Установка антенн;
  3. Замена газовых колонок;
  4. Облицовка балконов/лоджий;
  5. Замена/установка водонагревателей.
  6. Укладка/переукладка линолеума, ламината, паркета;
  7. Прочий косметический ремонт;
  8. Замена сантехники;
  9. Замена плит на кухне;
  10. Поклейка/переклейка обоев;
  11. Установка/замена дверей, окон;

Какие изменения при переустройстве нужно согласовывать

В соответствии со статьей 25 Жилищного Кодекса РФ под переустройством могут пониматься изменения, производимые со следующими инженерными сетями:

  1. с трубами водоснабжения;
  2. с электрической проводкой;
  3. с вентиляцией и так далее.

Под это же понятие попадает замена газового оборудования электрическим или перенос элементов санузла.

Перепланировка влечет за собой изменение внутренней конфигурации квартиры.

Под это понятие попадают следующие операции:

  1. устройство дополнительных нежилых помещений под технические нужды, подвалов и так далее;
  2. перенос перегородок или проемов под двери или окна;
  3. устройство тамбуров в подъездах и на территории, относящихся к лестничным площадкам.
  4. увеличение общей жилой площади и количества комнат;

Все вышеназванные операции нужно в обязательном порядке согласовать с уполномоченными представителями контролирующих инстанций.

Важно помнить, что несмотря на то, что некоторые мероприятия не требуют получение особого разрешения, их осуществление в каждом конкретном случае завершается внесением новых сведений в техническую документацию на квартиру. Если собственник отказывается делать это, то перепланировка автоматически становится самовольной, что противоречит законодательным нормам.

Если собственник отказывается делать это, то перепланировка автоматически становится самовольной, что противоречит законодательным нормам.

Стоит отметить, что до обнаружения данного факта владельцу жилого помещения ничего не грозит, однако проблемы возникнуть сразу же при попытке продажи/обмена квартиры или ее передачи в дар. В этом случае контролирующие органы моментально обнаружат факт отсутствия изменений в техническом паспорте.

Самовольное изменение актуальной планировки квартиры влечет за собой штрафные санкции. В некоторых самых запущенных случаях имущество может быть реализовано жилищной инспекцией с публичных торгов, даже несмотря на желание фактического владельца собственности.

Ну, а если я буду жить сам.

Никто же не узнает!

О перепланировке узнать легко — к примеру, вы вызовете сантехника из управляющей компании, а он увидит серьёзные нарушения и заявит о них в контролирующие органы. Или к вам зайдёт дотошная соседка по дому. Или у ваших соседей начнутся проблемы — появится трещина в стене, просядет потолок, тогда к вам придут специалисты из жилищной инспекции.

Совсем не пустить их в квартиру вы не имеете права, только согласовать удобное для вас время визита. В крайнем случае жилинспекторы смогут обеспечить себе доступ в квартиру через суд. И всё равно увидят незаконную перепланировку, которую вы сделали.

После визита контролирующие органы передадут дело в суд, который обяжет вас заплатить штраф до 2500 рублей и — самое неприятное — вернуть всё назад в установленный срок.Если вы не переделаете квартиру, жилинспекция повторно подаст в суд, и тогда квартиру могут отобрать за нарушение Жилищного кодекса и Кодекса об административных правонарушениях и продать с торгов.

Как правило, с большим дисконтом, до 30%.

А вам отдадут сумму за вычетом расходов на работы по возвращению жилья к исходному состоянию.Например, изначально ваша недвижимость стоила 4 млн рублей. Вы объединили кухню с балконом и сделали там тёплый пол. Затраты на переделку приглашённый судом эксперт оценил в 500 тысяч рублей.

А с торгов квартиру продали за 3 млн.

На руки вы получите 2,5 млн рублей.А если ваша переделка нанесла ущерб соседям, суд заставит компенсировать ещё и их затраты на ремонт.Авторы: команда Яндекс.Недвижимости.
Иллюстратор: Аня КирсановаПодписаться на новые статьиПодписатьсяНекорректный адресПоделиться

Виды

В соответствии с Жилищным кодексом РФ, следует различать следующие виды внесения изменений в жилых помещениях:

  1. Перепланировка, касается внесения изменений в конструкцию помещения: переустановка дверных проемов, установка перегородок между комнатами, изменение площади отдельных комнат, создание дополнительных помещений в общем (увеличение числа комнат).
  2. Переустройство. Согласно статье 25 Жилищного кодекса РФ, под данным термином следует понимать следующие изменения: установка/переустановка электро- и трубопровода, вентиляцинных сетей, замена плит (с газовой на электрическую), установка дополнительных или перенос существующих санузлов;

О том, где именно можно согласовать необходимость легализации вносимых изменений в жилом помещений, читайте в следующем разделе.

Как получить разрешение

Для того чтобы получить разрешение на перепланировку, необходимо составить проект предполагаемых изменений.

Получить его можно, обратившись в организацию, имеющую доступ к СРО или использовать типовой вариант, предоставляемый уполномоченным органом. После того, как проект готов, его нужно согласовать с контролирующими службами (пожарный надзор, СЭС и т.д.). Делает это собственник или организация, разрабатывающая проект.
Делает это собственник или организация, разрабатывающая проект.

Следующий этап – обращение в уполномоченный на выдачу разрешений на перепланировку орган местного самоуправления (например, управление архитектуры или Мосжилинспекция в Москве). Собираем следующие документы:

  1. правоустанавливающие документы и технический паспорт предоставляются по желанию заявителя, так как орган МСУ может запросить их в порядке межведомственного взаимодействия.
  2. паспорт;
  3. согласие соседей и проживающих совместно лиц;
  4. проект и полученные согласования;
  5. заявление;

Документы подаем:

  1. через представителя;
  2. по почте.
  3. лично;
  4. в МФЦ;
  5. через портал госуслуг;

Ждем 45 дней (максимум) и получаем разрешение на перепланировку или отказ в ее осуществлении с обоснованием причин. После получения разрешения, заявитель вправе производить снос стен и сопутствующие ремонтные работы, которые были отражены в проекте.

По их окончанию необходимо вызвать специалиста из органа, выдавшего разрешение и зафиксировать результат актом приема выполненных работ. Акт является основанием для внесения изменений в ЕГРН Росреестром.

Нюансы согласования для домов разных типов

Не во всех типах домов при перепланировке квартиры придется столкнуться с проблемами, связанными с несущими стенами.

Соответственно, процедура согласования в некоторых случаях может оказаться проще. Монолитный дом Проект практически всегда является индивидуальным, за авторством того или иного архитектурного бюро.

Именно туда и следует обращаться. Однако в большинстве монолитных домов межквартирные и межкомнатные перегородки несущими не являются.

Панельный дом В Москве практически все панельные дома проектировал ОАО «МНИИТЭП». Также встречаются и другие авторы проектов, но они уже давно не разрабатывают технические заключения.

Кирпичный дом В домах из кирпича несущими являются стены толщиной более 30 см. Если при ремонте затрагивается несущая стена или если дом кирпичный, а перекрытия деревянные — требуется обращение в ГБУ «Экспертный центр».

Блочный дом В домах из бетонных блоков довольно редко встречаются несущие стены, которые могла бы затронуть перепланировка квартиры.

Все зависит от типового проекта, по которому строился дом. На всякий случай следует знать, что блочные дома в Москве строились по типовым проектам ОАО «МНИИТЭП». Если установить авторство проекта невозможно, а также в случаях, когда автор прекратил свою деятельность или не занимается составлением технических заключений, можно обратиться в ГБУ «Экспертный центр».

Это универсальная организация, работающая как раз с такими случаями: техническое заключение можно будет получить там.

Когда разрешение необходимо

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам: 8 (499) 350-77-34 — Москва8 (812) 309-87-31 — Санкт-ПетербургБесплатная консультация — Россия или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта! Все консультации у юристов бесплатны.

Многие владельцы квартиры считают, что они могут делать со своей собственностью все, что им захочется.

Это верно лишь отчасти: поскольку квартира находится в многоэтажном доме, она также является частью всего здания. При постройке дома инженеры учитывают огромное количество нюансов, благодаря чему здание остается стоять и не рушится.

Сюда относятся несущие возможности стен, глубина фундамента, расчет инженерных коммуникаций, вентиляция, отопление и другие важные моменты. Если во время ремонтных работ эти детали оказываются не учтены, это может привести к непредсказуемым последствиям. Например, незаконная пристройка балкона на верхних этажах может привести к его обрушению.

Углубление подвала ради увеличения высоты (например, если там планируется построить магазин) может спровоцировать разрушение фундамента, а снос стены – вызвать разрушение и обвал. Поэтому серьезный капитальный ремонт требует согласования с Жилищной Комиссией и полной проверки: не повлияют ли последующие изменения на соседние квартиры или все здание целиком.

Важно помнить: утаить серьезную перепланировку невозможно: любые непродуманные изменения вызывают проблемы в целостности здания, которые могут быть обнаружены в любой момент соседями.

Это довольно продолжительный и в некоторых случаях дорогостоящий процесс, который многие решают обойти.

Как оформить переустройство

Случается, что собственник думал, что произведенные действия не требовали согласования, но ошибся. При продаже жилья изменения все равно придется оформить, ведь желающих купить недвижимость «с сюрпризом» может и не найтись.Получить разрешение можно в жилищной инспекции.

Если попытки не увенчаются успехом, то придется обращаться в суд.Но если использовались запрещенные приемы ремонт, то решение суда будет отрицательным.Переустройство жилья требует затрат. Необходимо оплатить услуги компании по изготовлению проекта. При обращении в суд траты возрастут.

Придется оплачивать государственную пошлину, штраф и нести расходы на представителя, если нанимать юриста. Поэтому до переустройства следует уточнить, когда изменение планировки квартиры не требует разрешения, а когда оно точно нужно.

Индивидуальное отопление

Что входит переустройство квартиры под индивидуальное отопления? Гражданский кодекс РФ п.2 ст.

290 запрещает несанкционированное вмешательство в работу систем, в том числе и отопительной, многоквартирного дома. Все манипуляции с сетями относятся к переустройству жилища, и требуют согласия всех собственников МКД, так как касаются общего имущества. Для возможности сделать отопление в отдельно взятой квартире индивидуальным нужно выполнить переустройство жилища, включающее:

  1. оборудование отдельного, с дверью с плотным притвором, помещения под установку газового котла;
  2. демонтаж существующих, но уже не нужных приборов отопления и труб, если будет производиться замена;
  3. если замена не планируется, то закольцевать автономную внутриквартирную систему с добавкой новых участков труб;
  4. пол под котлом сделать с настилкой металлического листа, с покрытием негорючими материалами – например, керамической плиткой, если котел напольный газовый;
  5. подключение труб горячей и холодной воды.
  6. отсечение труб центрального отопления системы, обогревающей жилой дом, с выполнением опрессовки оставшейся сети;
  7. отвод продуктов горения из квартиры;

Если индивидуальное отопление планируется сделать электрическим, то нужно будет учесть, кроме мнения всех владельцев, мощностные возможности электросетей многоквартирного дома.

Каковы ограничения по перепланировке (переустройству) квартиры?

Какие работы по перепланировке строго запрещены

Несмотря на то, что значительную часть изменений по переносу не несущих стен, их сносу или возведению можно согласовать (или узаконить) без особых проблем, есть еще работы, которые невозможно оформить ни при каких условиях:

  1. Сносить несущие конструктивные элементы. Чаще всего подразумевают только стены, но сюда же относятся различные балки, опоры, столбы и так далее.
  2. Обустраивать/переносить туалеты и ванные комнаты так, чтобы снизу оказалось другое жилое помещение. Исключение делается в том случае, если жилье снизу также принадлежит владельцу квартиры. Например, при наличии права собственности на две квартиры сразу или в двухуровневой квартире. Также можно изменять расположение ванной и туалета в квартирах на первых этажах. К слову, это автоматически позволяет соседям сверху произвести аналогичную перепланировку и перенести туалет и ванную так же, как их владелец жилья снизу.
  3. Изменять площадь санузла/ванной за счет жилых помещений или кухни. При этом можно немного увеличить площадь санузла за счет коридора. Следует помнить о том, что пол в санузле всегда немного ниже, чем в остальной квартире. Как следствие, придется соответствующим образом переделывать пол и на добавленном к ванной комнате участке коридора.
  4. Проводить любые работы, которые могут затронуть общедомовое имущество (трубы, счетчики и так далее). Также нельзя перекрывать к ним доступ. Даже если владелец решил закрыть каким-то образом трубы, всегда должна оставаться возможность быстро снять декоративные панели и обеспечить беспрепятственный доступ к общедомовому имуществу.
  5. Работа без согласия всех совладельцев. Перепланировка не будет согласована в том случае, если хотя бы один из собственников квартиры против проводимых работ.
  6. Устанавливать/переносить батареи отопления на балконы и лоджии. Также нельзя объединять балконы/лоджии с жилыми комнатами.
  7. Любые работы, способные затронуть интересы соседей. В лучшем случае потребуется их согласие. В худшем, вне зависимости от того, что будет сделано, оформить ничего не получится.
  8. При перепланировке квартиры в аварийном доме (который подлежит сносу в течение трех ближайших лет) все работы должны быть направлены на увеличение прочности общей конструкции строения. Любые другие виды перепланировок таких объектов запрещены.
  9. Проводить любые работы, направленные на облагораживание внешней части дома в том случае, если в данном районе действует общий архитектурный стиль, который нельзя нарушать.
  10. Любое помещение, сформированное в результате перепланировки не может быть уже 2,25 метров и меньше 9 кв.м. по площади. У каждого помещения обязательно должен быть источник естественного освещения (окно).
  11. Изменять площадь кухни, отбирая ее у других помещений. Подразумевается перенос перегородки. При этом можно объединить кухню с жилой комнатой при условии, что на кухне не используется газовое оборудование.

Согласование – это предварительная подготовка документов и получение разрешение на проведение перепланировки в строгом соответствии с предоставленным проектом.

Узаконивание – это получение согласия контролирующих структур на внесение изменений в техпаспорт на основании того, как на самом деле выглядит квартира (тоже нужен проект). Оба варианта мало отличаются с точки зрения последовательности выполняемых действий, но предварительно согласовать перепланировку, как доказывает практика, намного проще, чем узаконить уже выполненный ремонт.

4.

Штробление несущих пилонов и стен

Жилищным законодательством запрещено штробить несущие нагрузку стены.

Штробление — это процесс врезки в конструкцию для того, чтобы скрыть в стене коммуникации (трубы или электрику).

При штроблении может быть поврежден армированный каркас пилона или стены, что приводит к нарушению несущей способности конструкции.Любая стена ЖБИ — это металическая сетка, на которой держится слой бетона, поэтому нарушение целостности конструкции приведет к изменению ее технических характеристик.Для того, чтобы проложить электрику в квартире рациональнее использовать пространство под стяжкой или под потолком из ГКЛ (гипсокартонные листы), где спрячутся все провода. Это решение не только более законное, но и более экономичное, поскольку услуга по штроблению стен дорогостоящая.Выключатели и розетки на несущих стенах могут быть внешние, а если к ним идет отдельный провод, то это может привнести в ваш интерьер больше индивидуальности. Открытая декоративная проводка — отличное дизайнерское решение.

Убирать трубы в стены также запрещено, поскольку для этого требуется штробление конструкций, а при возникновении протечки урон будет намного сильнее, поскольку доступ к трубам в стене ограничен.Допускается штробить для закладки электрики только кирпичные стены, при этом глубина штробы не должна превышать 4 см.Со стенами на сегодня закончим, в следующих статьях цикла я продолжу эту тему и расскажу о других незаконных вариантах перепланировки: перенос кухни, расширение санузлов, объединение с балконами/лоджиями и прочее.Перепланировку можно сделать законной и безопасной и я расскажу вам все секреты.Кстати, ко мне можно обращаться, если вам требуется профессиональный архитектор-дизайнер. Пишите напрямую или через группы в социальных сетях.автор: Я очень хочу, чтобы мои советы были полезны вам, а для того, чтобы быстрее всех получать новые статьи можно подписаться на мой канал «Дневник архитектора».Ниже ссылки на группы в социальных сетях:

Кто может, определить несущая стена или нет?

Определяет, несущая стена или нет, инженер по обследованию зданий. Далее он выдает официальное заключение о характеристике стены.Законом не предусмотрено разделение перепланировок на действия с несущими или не несущими стенами, перепланировка — это любое изменение, которое произошло в квартире или помещении, в том числе с затрагиванием несущих стен.Согласно Постановлению № 508 Правительства Москвы, собственник имеет право выполнить перепланировку, не нарушая права других собственников.

Даже при сносе не несущей стены имеется достаточно большой список ограничений и требований к содержанию квартиры.

Перепланировки, в которых участвуют не несущие перегородки, чаще всего являются объединением или разъединением нескольких помещений.

Примеромможет служить объединение санузла, это очень часто встречающаяся перепланировка, в которой разбирают не несущую перегородку.

В результате получается не одно помещение, а два. Соответственно на плане квартиры в БТИ в результате объединения двух помещений у вас будет на одно помещение меньше.

Та же истории повторится в конечной экспликации БТИ.

Но при этом во всех текущих документах количество помещений останется неизменным. А это означает, что документы, которые находятся в Росреестре и в БТИ, не соответствует реальному плану квартиры, а у вас по факту имеется несогласованная перепланировка. Стоит помнить, что у вас поменяется также площадь помещений.

Как правило, это небольшая разница в метражах, но, тем не менее, это все равно изменение.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+