Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Классы коммерческой недвижимости a b c

Классы коммерческой недвижимости a b c

Сегментирование коммерческой недвижимости


Недвижимость можно классифицировать по разным признакам: по назначению, по целям владения, по степени специализации, по видам собственности, по степени готовности к эксплуатации.Так, в 90-х годах уже прошлого века эксперты предложили так называемую «укрупненную» классификацию объектов недвижимости. По ней вводился термин искусственные объекты. Сюда предлагалось причислять специальные здания и сооружения:

  1. лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);
  2. культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);
  3. специальные здания и сооружения — административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.
  4. учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);

Общепринятая классификация коммерческих объектов недвижимости, которой стараются придерживаться участники рынка недвижимости, делит все здания и помещения на сегменты — офисной, торговой и складской недвижимости. В каждом из сегментов выделяются классы и даже подклассы.

Здесь оговоримся: четкого понимания классности объектов как не было так и нет.Офисная недвижимость преобладает в структуре рынка коммерческой недвижимости. Например, если брать период с 2007 по 2011 гг., то за четыре года она сократилась почти на 12 процентных пунктов, за счет более динамичного увеличения предложения торговых и складских площадок.

По прогнозам специалистов, в 2012-2013 гг. объем предложения офисных площадок, который пока не покрывает спрос, будет расти увеличивающимися темпами, хотя не так динамично, как два других сегмента рынка.На втором месте в структуре рынка коммерческой недвижимости находится складская недвижимость.

Ее доля за четыре года практически не изменилась.Сегмент торговой недвижимости – самый динамичный в структуре рынка коммерческой недвижимости.

Основной тенденцией 2007-2011 гг. стала его децентрализация. Высокая динамика увеличения объема предложения торговых площадок обусловлена высоким спросом на площади в торговых центрах, а также самой высокой ставкой капитализации по сравнению с остальными сегментами коммерческой недвижимости.

Для чего используются классы офисов

Для начала следует разобраться, класс офиса a b c d что это такое и какие особенности есть у каждого объекта данной классификации. В первую очередь такая методика деления типа офисных объектов была создана для разделения всех действующих предложений на рынке продаваемой и арендуемой недвижимости.

Такая градация даёт чёткое представление об объекте его типе и назначении в использовании. Как самим риелторам, так и арендаторам или будущим покупателям данная классификация понятна и удобна в использовании. Стоит также отметить, что данное разграничение практически условно.

Принято все объекты офисных нежилых помещений разделять на следующие классы:

  1. ;
  2. ;
  3. ;
  4. ;

Каждый из перечисленных, имеет свои особенности. Особенно удобно ориентироваться в таких условных категориях владельцам компаний, которые имеют собственный штат сотрудников.

Согласно указанным категориям зная их специфики, определяют для себя наиболее подходящий для их дела вариант и смотрят по нему действующие предложения.

Классификации коммерческой недвижимости уделяется все большее внимание, поскольку бурное развитие рынка коммерческой недвижимости предполагает наличие критериев и методики оценки того или иного объекта.

Наряду с ростом арендных ставок повышаются и требования, предъявляемые к объектам недвижимости.Но, к сожалению, часто во многих регионах на вопрос, по каким критериям вы различаете бизнес-центры или склады, выделяют две категории: дешевое и дорогое, центр или периферия. Но разве это правильно?Еще год назад российские специалисты в сфере недвижимости надеялись и верили, что отечественный рынок сделает еще один шаг навстречу цивилизованному бизнесу, приняв единую систему классификации торговых помещений и аналогичную систему для помещений складских.

Но разве это правильно?Еще год назад российские специалисты в сфере недвижимости надеялись и верили, что отечественный рынок сделает еще один шаг навстречу цивилизованному бизнесу, приняв единую систему классификации торговых помещений и аналогичную систему для помещений складских. Не одно агентство по недвижимости и не одна консалтинговая компания делали свои, в той или иной степени успешные, попытки упорядочить ситуацию на рынке торговой недвижимости, однако к согласию так и не пришли.А в конце 2006 года на Московском исследовательском форуме четырьмя консалтинговыми компаниями была принята новая классификация офисных зданий в Москве, которая предъявляет более жесткие требования к бизнес-центрам.

Однако новые стандарты офисных зданий подходят в основном для Москвы и регионы не могут воспользоваться этими наработками. Некоторые параметры привязаны именно к московской шкале.Но регионы также нуждаются в объективной оценке имеющихся и возводимых зданий. Эксперты считают, что отсутствие единого подхода к определению типа объектов коммерческой недвижимости тормозит развитие здорового рынка в нашем городе.

В западной практике объекты коммерческой недвижимости распределены по четырем основным классам A, B, C и D.

Тем не менее, для российских условий такая классификация недвижимости является слишком обобщенной, и в то же время содержит много полутонов, а существенная часть зданий не может быть отнесена даже к классу D.Далее предлагаем Вашему вниманию классификацию объектов недвижимости, которую удобно использовать в нашей деятельности.НаименованиеОписание ХарактеристикаЗначение Класс А НазначениеБизнес-центры Возраст зданияНовое строительство РасположениеПервоклассное.

Тем не менее, для российских условий такая классификация недвижимости является слишком обобщенной, и в то же время содержит много полутонов, а существенная часть зданий не может быть отнесена даже к классу D.Далее предлагаем Вашему вниманию классификацию объектов недвижимости, которую удобно использовать в нашей деятельности.НаименованиеОписание ХарактеристикаЗначение Класс А НазначениеБизнес-центры Возраст зданияНовое строительство РасположениеПервоклассное. Расположение на главных транспортных артериях и площадях, с удобным подъездом Конструктивные решенияМонолитно-каркасное, металло-каркасное здание. Возможность установки фальшполов и подвесных потолков; высота от пола до пола следующего этажа не менее 3,6 м (не менее 2,7 м от фальшпола до подвесного потолка в законченном состоянии) Планировочные решенияОптимальные.

Рациональная эффективная сетка колонн (расстояние между колоннами не менее 6 м), рациональное соотношение между колоннами и окнами Архитектура и отделкаИндивидуальный (авторский) проект.

Наружная отделка высококачественными материалами. Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора.

Панорамное остекление ИнженерияВысококачественная зарубежных производителей. Автоматизированные системы жизнеобеспечения.

Полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры и влажности при помощи единой комбинированнойсистемы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха (как правило, осуществляется при помощи четырехтрубных фэнкойлов).

Современные системы безопасности здания;UPS (источник бесперебойного питания) Инфраструктура и сервисРазвернутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха ПаркингДостаточное количество машиномест на подземной автостоянке. Охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв.

м офисных помещений. Управление зданиемПрофессиональное управление, отвечающее международным стандартам. Профессиональный опытный арендодатель. Здание содержится в безупречном состоянии, имеет собственные службы безопасности, управления и обслуживания.

Наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации Класс ВНазначениеБизнес-центры, офисные зданияВозраст зданияБизнес-центры после 5-7 лет эксплуатации, или специальные новые офисные здания, или реконструированные особняки РасположениеНесоответствие некоторым требованиям к классу А (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд) Конструктивные решенияМонолитно-каркасные, металло-каркасные, кирпичные здания.

Возможность установки фальшполов и подвесных потолков Планировочные решенияНесоответствие некоторым требованиям к классу А (в связи с моральным устареванием объекта) Архитектура и отделка ИнженерияПолностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха; современные системы безопасности здания; достаточное инженерное обеспечение; UPS (источник бесперебойного питания) Инфраструктура и сервисМенее широкий спектр услуг ПаркингПарковка, обеспечивающая достаточное количество машиномест Управление зданиемУправление зданием, отвечающее международ ным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием Класс СНазначениеОфисные зданияВозраст зданияУстаревшие офисные здания, реконструированные здания иного назначения РасположениеС недостатками в расположении (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд) Конструктивные решенияВозможность установки подвесных потолков Планировочные решенияДостаточно эффективные поэтажные планы Архитектура и отделкаТребований к архитектуре не предъявляется.

Возможность установки фальшполов и подвесных потолков Планировочные решенияНесоответствие некоторым требованиям к классу А (в связи с моральным устареванием объекта) Архитектура и отделка ИнженерияПолностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха; современные системы безопасности здания; достаточное инженерное обеспечение; UPS (источник бесперебойного питания) Инфраструктура и сервисМенее широкий спектр услуг ПаркингПарковка, обеспечивающая достаточное количество машиномест Управление зданиемУправление зданием, отвечающее международ ным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием Класс СНазначениеОфисные зданияВозраст зданияУстаревшие офисные здания, реконструированные здания иного назначения РасположениеС недостатками в расположении (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд) Конструктивные решенияВозможность установки подвесных потолков Планировочные решенияДостаточно эффективные поэтажные планы Архитектура и отделкаТребований к архитектуре не предъявляется.

Ремонт, соответствующий западным стандартам ИнженерияСистема предварительного охлаждения приточного воздуха (comfort cooling) или сплит-системы кондиционирования воздуха Инфраструктура и сервисНедостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха ПаркингНедостаточное количество машиномест Управление зданиемКруглосуточная охрана; хорошая служба эксплуатации; опытный арендодатель Класс DНазначениеНежилые помещения в административно-офисных зданиях, научно-исследовательских институтах, приспособленные под офисыВозраст зданияБолее 10 лет РасположениеТребования не предъявляются Конструктивные решения Планировочные решения Архитектура и отделкаБолее или менее качественный ремонт ИнженерияУстаревшие инженерные коммуникации Инфраструктура и сервисТребования не предъявляются Паркинг Управление зданиемОтсутствие специализированных служб эксплуатации и жизнеобеспечения Класс EНазначениеНежилые помещения в жилых и нежилых зданиях, приспособленные для размещения офисов (первые этажи и подвалы жилых домов, бывш.

детские сады и т.д.)Возраст зданияТребования не предъявляются Расположение Конструктивные решения Планировочные решения Архитектура и отделкаБолее или менее качественный ремонт ИнженерияУстаревшие инженерные коммуникации Инфраструктура и сервисТребования не предъявляются Паркинг Управление зданием Класс FНазначениеТо же, что класс Е, но не приспособленные под офисы и не отремонтированные (неотделанные)Возраст здания Расположение Конструктивные решения Планировочные решения Архитектура и отделкаТребуется реконструкция и ремонт (отделка) ИнженерияТо же, что класс Е Инфраструктура и сервис Паркинг Управление зданием

Тип здания

Здесь отличия более существенны. Офисы Класса А расположены в новых зданиях, изначально спроектированных под Бизнес-центр, а Класса В – в основном в реконструированных зданиях или же в Деловых центрах, эксплуатируемых более 5-7 лет. Это напрямую связано с инженерным оснащением и планировочными решениями, а также с архитектурой и дизайном.

Например, в офисах А Класса лучше инсоляция, так как площадь остекления больше.

Обязательное требование – наличие подземного или крытого паркинга. Парковочный коэффициент не менее 1:100 м2. Для В+ и В- зданиях этот показатель необязателен.Источник изображения:

Зачем нужна классификация?

Престиж того или иного помещения следует учитывать при организации собственного бизнеса.

Чтобы этот процесс упростить, была придумана классификация офисов, которая имеет шкалу в виде латинских букв: A, B, C, D. Каждой разновидности присущи свои качества.

Эта классификация довольно условна, поэтому в группах нежилых помещений существуют свои подгруппы.

Подобное справедливо для первых двух категорий — офисы класса А и Б имеют несколько разновидностей. Знание особенностей каждого помещения следует учитывать при выборе их под определенный тип бизнеса.

Арендодатель, понимая к какому классу относится его объект, может правильно сориентироваться в цене. Собственникам различных компаний учитывать класс помещения тоже крайне важно. Ведь без соответствующих условий добиться успеха порой просто невозможно.

Планировочные решения и отделка

В современных зданиях Класса А довольно широкий шаг колонн: это помогает использовать полезную площадь максимально результативно.

В одной из прошлых статей мы писали о так называемом loss factor – коэффициенте потерь.

Чтобы этот коэффициент был минимальным, здание должно соответствовать следующим параметрам:

  1. Планировка офисов открытая.
  2. Лестница, лифты и санузлы расположены в центре этажа;
  3. Иметь шаг колонн не менее 8 х 8 м;
  4. Площадь этажа от 1 000 м 2 ;

Допустимые значения loss factor для офисов Класса А составляют 12-18%, для Класса В – не выше 20%.

В переводе на финансовый язык это означает, что за каждые 100 квадратов своего помещения вы заплатите как за 112 или 120 соответственно. Разница вполне наглядна. В помещениях Класса В+ и особенно В- часто встречается кабинетно-коридорная или смешанная планировка. В помещениях класса А – открытая. Предпочтения здесь зависят только от требований компаний-арендаторов, но понятно, что лосс-фактор, в первом случае, выше.

Предпочтения здесь зависят только от требований компаний-арендаторов, но понятно, что лосс-фактор, в первом случае, выше. Высота потолков после отделки должна составлять не менее 2,7 м.

Здесь снова выигрывает А Класс: у него это значение обычно приближено к 3 м, а для В Класса данный параметр факультативен. Качественная отделка включает подвесные потолки с рациональным освещением, пластиковые окна, линолеум или ковролин на полу, обои под покраску на стенах.

Категория «B»

Офисы категории B по многим характеристикам близки к помещениям класса А, но обычно они не настолько престижны, не так удачно расположены, и спектр предлагаемых услуг не настолько широк.

Случается и так, что в этот разряд переходят офисы категории А после нескольких лет интенсивной эксплуатации, тем более, что стандарты качества постоянно растут, и то, что 5-10 лет назад казалось идеалом, сегодня уже так не воспринимается. Часто деловые помещения категории В находятся не в специализированных офисных центрах, а в реконструируемых особняках в самых разных уголках Москвы. Их арендуют представительства западных фирм, российские банки, издательские компании.

Сейчас в Москве наблюдается следующая тенденция. Более соответствующие международным стандартам офисы класса А используются как представительские, там располагается топ-менеджмент компаний, а в помещениях класса В ведется работа (тем более, что арендная плата в помещениях этой категории заметно ниже).

Характерными особенностями офисов класса В являются качественная недорогая отделка, небольшой набор предоставляемых услуг.

По отношению к ним могут использоваться такие слова, как «эконом-класс» или «бюджетный офис». Различия между «В+» и «В» обычно сводятся к разнице в качестве отделки и инженерных систем зданий.

Отличительные черты офиса категории «В+»: — расположен в пределах Третьего Транспортного Кольца Москвы, до него можно добраться по одной из основных транспортных магистралей; — находится в новом или полностью реконструированном здании; — имеется вся документация, касающаяся права собственности и эксплуатации зданий, нет никаких проблем с ее оформлением; — управление производится профессионалами; — этаж может быть спланирован по-разному; — высота между перекрытиями – не меньше 3,3 м; — в здании есть возможность установки подвесных потолков и фальш-полов; — расстояние между полом и подвесным потолком не меньше 2,75 м; — установлены современные окна, обеспечивающие большую степень естественной освещенности; — допускаются разные значения нагрузки на межэтажные перекрытия; — для внутренней отделки используются недорогие качественные материалы; — имеется охраняемая парковка (чаще всего – наземная) из расчета минимум 1 место на 100 квадратных метров арендуемых площадей; — допускаются разные значения обеспеченности инженерными коммуникациями; — наличествует система вентиляции с предварительным охлаждением воздуха, может быть установлена сплит-система кондиционирования; — в здании предоставляются качественные услуги надежного телекоммуникационного провайдера; — охрана ведется круглосуточно, здание оборудовано современными системами безопасности; — в здании наличествуют хорошо работающие лифты; — имеется инфраструктура: центральная рецепция в холле 1-го этажа, кафетерий для сотрудников и т. д.

Классификация торговой недвижимости

В области торговой недвижимости развитая классификация существует только относительно ТЦ. За основу российские эксперты взяли зарубежную систему.

  1. Микрорайонный уровень – обеспечены торговля товарами повседневного потребления, оказание услуг, на которые имеется постоянный стабильный спрос. Обычно это супермаркет, совмещенный с аптекой, универсамом. Площадь от 3 до 10 тыс. м2.
  2. Окружной уровень – подбор арендаторов осуществляется аналогично микрорайонному ТЦ и направлен на обслуживание населения, проживающего в радиусе получаса езды. Площадь обычно колеблется от 10 до 30 тыс. м2.
  3. Суперрегиональный уровень – подразумевает наличие трех и более якорных арендаторов, занимающих 50-70% пространства, широкое разнообразие дополнительного ассортимента. Площадь такого ТЦ может быть более 200 тыс. м2.
  4. Региональный уровень – такие ТЦ включают торговый молл, галереи с бутиками модных брендов, галерею с искусственным микроклиматом. Под якорные сегменты отводится до 70% площади, а зона охвата достигает 30 км. Площадь регионального ТЦ составляет обычно от 30 до 100 тыс. м2.

При этом торговые центры могут иметь самую различную направленность: специализированные, модные центры, аутлеты, торгово-развлекательные комплексы и т. д. Подтип определяется исходя из концепции подбора арендаторов.

При оценке ставок других сегментов недвижимости для торговли и общепита специалисты в индивидуальном порядке учитывают особенности расположения, размеры площадей и другие важные факторы.

В чём основные различия между классами офисов

Исходя из перечисленных выше групп помещений, можно сделать вывод, в чем отличаются классы офисов в этом сегменте. Объединим отличия в следующий перечень: здание.

Это само качество построенного объекта.

Так видно, что группа А имеет новые постройки, а С это очень старые здания; расположение. Также серьёзным основанием для перевода помещения в ту или иную группу служит его место расположения, чем оно удобней для проезда, тем класс выше; внутренняя отделка.

К ней же можно отнести ещё и подведённые коммуникации. Люксовые офисы, даже не имея чистовой внутренней отделки, смотрятся достаточно прилично и уже имеют все необходимые системы; дополнительные услуги.

Отличие классов офисов в этом сегменте зависит от объёма предоставляемых дополнительных услуг.

Категория «А»

Офисы класса А+ – высшая категория помещений, которые располагаются исключительно в новых деловых центрах.

Такие офисы арендуют крупные российские компании и представители западных корпораций.

Отличительные особенности класса А+: — расположение внутри Садового кольца; — оптимальная транспортная доступность; — управление зданием в соответствии с международными стандартами; — удачная планировка помещений; — новейшие инженерные коммуникации, современная система климат-контроля и минимум двухтрубная система вентиляции; — максимально автоматизированные системы жизнеобеспечения и безопасности последнего поколения; — централизованное обеспечение средствами связи и телекоммуникаций; — оборудованные всем необходимым конференц-залы; — собственная охрана; — охраняемая парковка (минимум одно машиноместо на 60 м2 офисных площадей); — развитая инфраструктура (центральный ресепшн, кафе, рестораны, тренажерные залы, зимний сад и тому подобное). К планировке офисных зданий высшего класса предъявляются строгие требования.

Например, шаг колонн должен составлять не менее 6 метров, расстояние между противоположными окнами на каждом этаже – не более 20 метров, высота потолков – не менее 3,3 метра и так далее.

Для внутренней отделки должны использоваться только высококачественные материалы. Электроснабжение должны обеспечивать два независимых источника, также необходим источник бесперебойного питания. Разумеется, в таком офисном здании и рядом с ним должен поддерживаться идеальный порядок.

А вот отделка офисов зачастую не предусмотрена – как правило, она выполняется под заказ, в корпоративном стиле арендатора. Офисам категории А чаще всего не хватает одного-двух, а классу А- – двух-трех перечисленных пунктов.

Общая информация

Во избежание возникновения разнообразных путаниц и устранения необходимости дополнительных разъяснений, которые занимают много времени, существует общепринятое разделение.

Классы офисов (всего их 4) имеют свои особенности.

Система, по которой выделяют категории пришла в Россию из зарубежных стран. Тем не менее офисный рынок имеет свои тонкости.

Поэтому здания разделяются на определенные категории.

Внутри каждой группы существует более конкретное деление на классы офисов. Далее в статье рассмотрим их более подробно.

Бизнес-центры класса «B»

могут находиться в новых или в реконструированных и переоборудованных зданиях старой постройки и старинных московских особняках, с инженерными коммуникациями высокого качества.

Как мы уже говорили выше, бизнес-центры класса «B» — это бывшие офисы класса «A» после 5 лет эксплуатации. Поэтому офисы категории «B» по многим характеристикам близки к помещениям класса «A».

Часто отличия не принципиальны. Но за счет отсутствия международного класса «A», который придает бизнес-центру элитарность — бизнес центры «B» куда более демократичны по арендной ставке.

Требования к географии — шаговая близость от метро и хорошая транспортная доступность, расположение недалеко от главных московских магистралей.

Обязательным атрибутом бизнес-центров класса «B» является удобный подъезд и охраняемая парковка.

Необязательная опция — подземный паркинг.

Дизайн и ремонт в бизнес-центрах класса «B» — современный, с отделкой из качественных материалов.

Фасады зданий зачастую по эстетике не отстают от «A» класса. Развитая инфраструктура — магазины, бытовые службы, (например, полиграфия), кафе и ресторанные комплексы. В некоторых бизнес-центрах класса «B» есть фитнес-центры.

Чтобы получить аттестацию «B», бизнес-центр также должен обеспечить высокую безопасность арендаторов, поэтому здесь всегда есть современные системы видеонаблюдения, круглосуточная охрана, ограниченный доступ в здание.

Бизнес-центра класса «B» — это стандарт комфорта и уровня жизни для современных жителей столицы.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+