Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Другое - Какой документ является более важным гпзу или агр

Какой документ является более важным гпзу или агр

Трёхлетний срок действия ГПЗУ — гарантия стабильности для застройщика или просто ужесточение правил?


Введение в действие новой редакции , устанавливающей трёхлетний «срок годности» для градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) заставляет вспомнить о весьма актуальной проблеме – нарушении интересов собственника участка изменением градостроительного регламента в период подготовки к строительству.Так ценность земельного участка, предназначенного для строительства, определяется тем, что на нём можно построить и можно ли строить вообще – градостроительным регламентом участка, его нахождением в зонах с теми или иными особыми условиями использования. Градостроительный регламент, в свою очередь (в норме), определяется утверждённой градостроительной документацией, в первую очередь — правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Соответственно, ценность земли, в том числе находящейся в собственности, меняется от нуля до высот и обратно одним росчерком чиновничьего пера. Вернее не совсем одним, а с определенными согласованиями, проведением публичных слушаний, утверждением представительным органом местного самоуправления (кроме городов федерального значения).

Но последнее слово в любом случае за публичной властью.

И достаточно часто происходит отмена ранее документально оформленных в генеральных планах, ПЗЗ и проектах планировки территории решений о застройке территорий. Это возможно в том числе путем установлено территориальной зоны, не предполагающей застройку (благоустройство/озеленение), либо закрепления параметров строительства «по существующему положению» (зона «Ф» в свежепринятых ПЗЗ г. Москвы). Параметры градостроительного регламента для конкретного участка указываются в его градостроительном плане (ГПЗУ).

В норме он является выпиской из ПЗЗ и иных утвержденных документов, то есть градостроительный регламент не устанавливает, а только отображает. Это прямо закреплено в новой редакции , ранее неоднократно высказывалось судебной практикой. Иная ситуация возможна если ПЗЗ отсутствуют или составлены некорректноРанее практикой была выработана позиция, что в случае изменения градостроительного регламента после выдачи ГПЗУ необходимо исходить из нового регламента, ГПЗУ фактичекски утрачивает силу ( Президиума ВАС РФ от 18 июня 2013 г.

N 136/13).Собственнику участка, который лишился возможности его использовать, Президиум ВАС предлагал требовать выкупа у него этого участка.

Сослался Президиум при этом, за неимением лучшего, на норму. п. 7 Земельного кодекса , которая предусматривала такое право при излишне обременительном публичном сервитуте. Вскоре ЗК РФ была изменена, в нынешней редакции права выкупа она не предусматривает, осталось лишь право требовать плату за публичный сервитут, что к изменению градостроительного регламента не применимо даже по самой смелой аналогии.Так или иначе, практика выкупа у собственников, пострадавших от градостроительных решений, их участков не сложилась.Очевидно, что столь важный для собственника вопрос заслуживает прямого законодательного регулирования, но такого регулирования пока нет.Но в новой редакции () многие увидели надежду – установлен срок действия ГПЗУ.

А именно в соответствии со п. 10 ст. 57.3 данного информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, может быть использована для подготовки проектной документации, для получения разрешения на строительство в течение трех лет со дня его выдачи.Для ГПЗУ, выданных до 2017 г.

срок их действия для данной цели исчисляется с 1 января 2017 г. и не может быть менее трех лет с это даты (конкретный срок определяется на региональном уровне). Некоторые аналитики данную ному как трёхлетний «мораторий» на пересмотр сведений, включённых в ГПЗУ и, соответственно, как защиту собственника на данный период от ухудшающих его положение решений.Является ли на самом деле данная норма гарантией возможности строить в течение трёх лет в соответствии с параметрами, указанными в ГПЗУ?

Исходя из буквального толкования – нет. Тот факт, что по истечении трёх лет ГПЗУ автоматически теряет силу, отнюдь не означает, что указанные в нем сведения по тем или иным причинам не могут утратить актуальность раньше этого срока.С другой стороны, а зачем тогда такую норму вводить, если не для предоставления правообладателям гарантии стабильности градостроительного регламента?

Осмысленный характер она приобретает в первую очередь если рассматривать её именно как «мораторий» для публичной власти на корректировку сведений, указанных в ГПЗУ. И, соответственно – как гарантию для правообладателя, что расходы на приобретение участка, проектирование объекта не окажутся потерянными.При ином толковании, если при каждом случае выдачи разрешения на строительство нужно проверять соответствие проектной документации актуальным ПЗЗ и иной градостроительной документации, такая норма будет носить сугубо технический характер.Однако во многих случаях утрата актуальности ГПЗУ ранее истечения трёхлетнего срока – вещь неизбежная.

Допустим, по границе участка проложили газопровод (или при выдаче ГПЗУ «не заметили» ранее проложенный). Понятно, что независимо от трёхлетнего срока действия ГПЗУ такой газопровод есть и режим его охранной зоны «написан кровью».Соответственно, можно ставить вопрос о «сроке годности» сведений, включаемых в ГПЗУ лишь в той части, в которой эти сведения определяются властным усмотрением при принятии соответствующих документов, а не диктуются объективной реальностью.В связи с этим моё мнение – данная норма «мораторием» формально не является и на практике таким образом трактоваться не будет.

Иным образом практика может сложиться при наличии соответствующей политической воли. Дальнейшие рассуждения скорее о должном, чем о конкретной редакции .Вообще сведения, включаемые в ГПЗУ, исходя из характера их возможных изменений, можно разделить на три категории:

  1. Отображающие решения, принятые уполномоченными органами в порядке, определяемом собственно градостроительным законодательством, и с учетом наличия у уполномоченного органа определённого усмотрения. В первую очередь это положения о зонировании территории, плотности и высотности застройки, определяемые актуальными взглядами чиновников на перспективное развитие территории.
  2. Отображающие физическую реальность и изменяющиеся в появлением/выявлением определённых объектов. Например охранные, санитарно-защитные и т.д. зоны расположенных вблизи участка объектов, сведения об опасных природных процессах.
  3. Отображающие решения уполномоченных органов, принятые в порядке, установленном иными отраслями законодательства. Например, границы охраняемых природных территории, зон памятников истории и культуры и т.д. Сюда же можно отнести пересмотр санитарных, противопожарных и т.д. нормативов.

В первом случае установление трёхлетнего «моратория» на пересмотр принятых уполномоченными органами градостроительных решений вполне возможно и необходимо для защиты интересов собственников. Стратегические решения, принимаемые органами власти в данной сфере, должные быть максимально стабильными и предсказуемыми.

При этом принимаются они (вернее, должны приниматься) преимущественно на сроки, исчисляемые десятилетиями. Во втором тоже скорее да, но ситуации возможны различные, в зависимости от того, насколько принятие данного решения зависит от усмотрения уполномоченного органа или от фактических обстоятельств.

Так изменение санитарных нормативов может быть обусловлено как общим желанием повысить уровень санитарного благополучия , так и появлением новых научных данных в отношении определенной категории вредных факторов.

Аналогично с зонами особых условий использования территории вокруг объектов культурного наследия: есть случаи выявления новых охраняемых объектов, а есть обычное ужесточение режима известных.В третьем же случае, когда речь идет о правилах, связанных с физическим наличием объекта или природного явления, вопрос о приоритете внесенных в ГПЗУ сведений, переставших быть актуальными, над физической реальностью, ставиться, как правило, не может.Таким образом, с одной стороны установление «моратория» на пересмотр ранее принятых решений, влияющих на возможности собственника по застройке участка, объективно необходимо для защиты законного интереса собственника.
Аналогично с зонами особых условий использования территории вокруг объектов культурного наследия: есть случаи выявления новых охраняемых объектов, а есть обычное ужесточение режима известных.В третьем же случае, когда речь идет о правилах, связанных с физическим наличием объекта или природного явления, вопрос о приоритете внесенных в ГПЗУ сведений, переставших быть актуальными, над физической реальностью, ставиться, как правило, не может.Таким образом, с одной стороны установление «моратория» на пересмотр ранее принятых решений, влияющих на возможности собственника по застройке участка, объективно необходимо для защиты законного интереса собственника.

Стратегические решения, принимаемые органами власти в градостроительной сфере, должные быть максимально стабильными и предсказуемыми, рассчитанными на срок существенно больше трех лет.С другой — о безусловной действительности ГПЗУ в течении определенного периода речи идти не может, ограничить можно лишь пересмотр тех решений, которые принимаются органами власти с элементом усмотрения.Соответственно, представляется более правильным установить «мораторий» на изменение градостроительного регламента в явном и конкретизированном виде. Например: «…решения органов государственной власти и местного самоуправления об изменении градостроительного регламента не применяются к земельному участку, в отношении которого выдан ГПЗУ, в течение трёх лет с момента выдачи такого ГПЗУ. Решения об установлении или изменении границ и/или режима зон с особыми условиями использования территории не применяются к земельному участку, в отношении которого выдан ГПЗУ, в течение трёх лет с момента выдачи такого ГПЗУ, за исключением случаев когда это опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия».Отдельная проблема – принятие «чрезвычайных» законов, регламентирующих градостроительную деятельность параллельно с – законы о проведении спортивных мероприятий, о реновации жилья в Москве и т.д.

Если такие законы ограничивают права собственника в градостроительной сфере – должен быть механизм выкупа участков по справедливой (существовавшей до принятия такого закона) цене.Уважаемые коллеги, в связи с вышесказанным прошу поделиться мнениями по следующим вопросам:

  1. Какой будет практика применения нормы о трёхлетнем «сроке годности» ГПЗУ. Или, может быть, где-то такая практика уже начала формироваться на том или ином уровне?
  2. Какие, если говорить о перспективе, возможны способы защиты прав собственника участка и изменении режима его допустимой застройки?

Здесь и далее проблема рассмотрена именно с точки зрения собствеенника, поскольку защита прав арендатора в такой ситуации связана с прекращением на тех или иных условиях договора аренды ввиду невозможности дальнейшего исполнения.

Контакты:

Смотрите также Остались вопросы? РосАрхитектор © 2006—2019 «РосАрхитектор» — архитектурное проектирование г.

Москва, ул. 4-я Магистральная, д. 5, стр. 2 Все права защищены. Сайт, а также материалы, опубликованные на страницах данного сайта, являются объектом прав интеллектуальной собственности ООО «РосАрхитектор» (ИНН 7714618490).

Полное или частичное использование материалов сайта без разрешения правообладателя является нарушением его исключительного права.

Задать вопрос

Зачем это нужно именно Вам

Оформление градостроительного плана застройки не будет стоить владельцу земли ни копейки, а процедура предельно проста. Документ будет нужен с начального этапа строительства дома и до окончания работ.1. При проектировании. Сведения о размещении дома на участке, его допустимых размерах и этажности архитектор получает из градостроительного плана.

Исключите ошибки проектирования и препятствия для застройки, получив ГПЗУ еще до выбора проекта дома, чтобы недешёвые проектные работы не пришлось делать заново.2. Перед началом работ следует сообщить администрации населённого пункта о предстоящем строительстве. Сегодня получать разрешение от властей не нужно, вполне достаточно отправить уведомление, приложив к нему ГПЗУ и некоторые другие бумаги, перечень которых вы найдёте в администрации района или на их сайте.3.

Специальная схема планировочной организации для участка покажет, как будет располагаться дом относительно магистральных инженерных сетей (водопровода, газопровода, электросети, канализации). СПОЗУ понадобится при подаче уведомления о строительстве, и для его разработки обязательно потребуется ГПЗУ.4. При вводе дома в эксплуатацию.Без документа о введении в эксплуатацию дом будет считаться незаконно возведенной постройкой со всеми вытекающими отсюда неприятными последствиями в виде штрафов и угрозы сноса.

ГПЗУ входит в пакет обязательных для этой процедуры документов.5.

При благоустройстве участка. Без градостроительного плана невозможна работа ландшафтных дизайнеров, которые помогут распланировать схему зелёных насаждений и декоративных построек, разработать схему освещения и прокладки труб для полива. Если нельзя подключить дом к центральной канализации, то потребуется выбрать место для септика и т.д. Планировка участка должна соответствовать СНиПам, в которых подробно указаны минимально допустимые расстояния между домом и деревьями, инженерными магистралями, другими постройками и заборами.

Ограничения СНиП необходимы, чтобы обеспечить безопасность – вашу и ваших соседей. Выбирая на участке место для возведения дома, архитектор руководствуется градостроительным планом, чтобы:

  1. выбрать место в соответствии с общим проектом планировки района, утверждённым местными властями;
  2. удобно расположить здание по отношению к домам на соседних участках;
  3. обезопасить себя от действия природных явлений (наводнений, осыпей грунта, разрастания оврагов) и техногенных факторов (воздействия ЛЭП, станций мобильной связи, магистральных газопроводов);
  4. не создавать опасных ситуаций во время пожара: оставить проходы и проезды для пожарной техники, снизить опасность распространения огня на другие здания;
  5. не нарушить общегосударственные правила, касающиеся застройки участков;
  6. соответствовать местным нормативам высотности зданий.

Исходя из вышесказанного, становится понятно, что ГПЗУ – важный документ, к получению и использованию которого ни в коем случае нельзя относиться легкомысленно.

Какой документ является более важным гпзу или агроном

  1. информация о красных линиях.
  2. информация о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
  3. реквизиты нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации, муниципальных правовых актов, устанавливающих требования к благоустройству территории;
  4. информация о границах зон с особыми условиями использования территорий, если земельный участок полностью или частично расположен в границах таких зон;
  5. номер и (или) наименование элемента планировочной структуры, в границах которого расположен земельный участок;
Рекомендуем прочесть:  Войска в санкт петербурге

Если у Вас остались вопросы по новой форме ГПЗУ, необходимой для направления документов на экспертизу проектной документации, Вы можете задать их нашим экспертам.

Утверждая АГР в отношении возводимого объекта, всегда учитываются следующие параметры:

  1. Принимаются во внимание функциональные, визуальные и технические характеристики;
  2. Соответствие архитектурному облику места предполагаемого строительства.
  3. Соответствие нормам ГПЗУ;

Органы исполнительной власти на местах в формате комитетов по архитектуре и строительству утверждают документ, подтверждающие принятое архитектурно-градостроительное решение. Когда нужно согласование архитектурно-градостроительного облика АГР получаете только при намерении возвести новое здание или комплекс архитектурного характера либо реконструировать уже существующее здание или строительный объект.

  1. процентное соотношение функций либо показателей площади объекта с учетом функционального назначения помещений (%).
  2. количество квартир, гостиничных номеров, офисов (в зависимости от типа здания) и т.п.;
  3. суммарная поэтажная площадь в габаритах наружных стен (кв.м);
  4. расчетная наземная площадь (кв.м);

Нормативный (регламентный) срок утверждения АГР составляет:

  1. 25 рабочих дней — для объектов городского значения.
  2. 10 рабочих дней — для объектов окружного значения;

Срок предоставления государственной услуги исчисляется после регистрации запроса в МКА.

«Свидетельство об утверждении Архитектурно-градостроительных решений»

должно быть обязательно зарегистрировано в ИСОГД.

Срок действия Свидетельства не ограничен.

Важно Орган местного самоуправления в течение двадцати рабочих дней после получения заявления, указанного в части 5 настоящей статьи, осуществляет подготовку, регистрацию градостроительного плана земельного участка и выдает его заявителю. Градостроительный план земельного участка выдается заявителю без взимания платы.

Градостроительный план земельного участка выдается заявителю без взимания платы. 7. При подготовке градостроительного плана земельного участка орган местного самоуправления в течение семи дней с даты получения заявления о выдаче такого документа направляет в организации, осуществляющие эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, запрос о предоставлении технических условий для подключения (технологического присоединения) планируемого к строительству или реконструкции объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Указанные технические условия подлежат представлению в орган местного самоуправления в срок, установленный частью 7 статьи 48 настоящего Кодекса. 8. В случае отсутствия в заявлении информации о цели использования земельного участка организация, осуществляющая эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, определяет максимальную нагрузку в возможных точках подключения к сетям инженерно-технического обеспечения на основании сведений, содержащихся в правилах землепользования и застройки.

9. Форма градостроительного плана земельного участка, порядок ее заполнения устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

10. Информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, может быть использована для подготовки проектной документации, для получения разрешения на строительство в течение трех лет со дня его выдачи.

Что такое Градостроительный план земельного участка?

Официальные данные о параметрах участка можно получить разными способами – из межевого плана и акта согласования границ, выписки ЕГРН, актов планирования и зонирования территорий, иных баз данных и документации.

Для предстоящих проектных и строительных работ такие сведения обобщаются в бланке ГПЗУ. Градостроительный план указан в обязательном списке документации для выдачи разрешений на строительство.

Получить бланк можно через муниципалитет, либо через учреждение (ведомство), которому переданы такие полномочия.

Обратиться с заявлением могут правообладатели участков, частные лица или предприятия.—> Остались вопросы? Позвоните нашим специалистам, мы работаем без выходных, а консультация – бесплатная! 8 (499) 322-05-14 — Москва; 8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург.

Важные критерии

Рассмотрев ГрК РФ, а именно те его части, что касаются указанного документа, можно прийти к таким выводам:

  1. Приятно то, что выдача ГПЗУ абсолютно бесплатна.
  2. Орган местного самоуправления не может требовать от человека какие-либо другие документы для ГПЗУ, кроме паспорта для физического лица и свидетельства о постановке на налоговый учет и госрегистрации – для юридического лица. Это немаловажно знать. Для получения ГПЗУ образец его вам также абсолютно не нужен. Вообще, действия муниципальных органов во всем этом очень ограничены. Ведь они могут только установить порядок подготовки документов для планировки территории, которая разрабатывалась в соответствии с решениями местного самоуправления. Это подразумевает наличие исключительно организационной регламентации действий муниципальных органов, которая может уточняться в зависимости от конкретной соответствующей процедуры подготовки, изложенной в ГрК РФ.
  3. Для осуществления выдачи ГПЗУ соответствующий орган не должен выполнять целый ряд действий, необходимых при проектах планировки территории. Потому что в тех случаях нужно обеспечить принятие решения о подготовке материалов, опубликовать и разместить на сайте (если он есть), представить заказ на разработку, провести слушания по данному факту. А после этого следует обнародовать уже утвержденные материалы.
  4. Любое физическое или юридическое лицо может попросить составить ГПЗУ. Что это значит? Здесь указывается на то, что совсем не обязательно должен быть застройщик, который имеет право что-то сооружать на земельном участке. Обратиться с такой просьбой может любое заинтересованное дееспособное лицо. Разница заключается в том, что получение ГПЗУ для человека, который не имеет никакого отношения к земельной территории, – исключительно удовлетворение его собственного любопытства. Это будет пустая трата времени. Ведь получить разрешение на застройку или введение сооруженного объекта в эксплуатацию может только законный хозяин участка.
  5. Последний вывод не совсем очевиден, но при анализе соответствующих данных из ГрК Рф становится понятно, что в упрощенном порядке возможна подготовка ГПЗУ только для участка, который находится на государственном кадастровом учете. Значит, данная территория, скорее всего, имеет и своего правообладателя, которым может выступать как собственник, так и арендатор. Но это совсем не означает, что данный документ не могут выдать лицу, которое не является законным правообладателем конкретной земельной территории.
  6. ГПЗУ должен быть готов в течение тридцатидневного срока со дня подачи заявления. Это является предельным сроком. При этом нет никакой установленной формы заявления, которое нужно подавать при желании получить данный документ.

Разработка АГР

Архитектурно-градостроительное решение может быть отдельным этапом проектирования, а может разрабатываться в составе общей документации по проекту, выбор зависит от решения проектировщика либо Заказчика. Если проектные решения касаются особых объектов из числа относящихся к центральным площадям и основным магистралям, то утверждение происходит также с участием Общественного совета при мэре Москвы. Состав и содержание буклета АГР должны быть следующими: Показать Скрыть

  1. схемы разрезов с указанием высотных отметок (М 1:200);
  2. схемы разверток фасадов (по основным улицам с фотофиксацией существующего положения и материалами визуализации: перспективы, фотомонтаж);
  3. схемы фасадов (М 1:200, с размещением информационных конструкций и навесного оборудования и фрагментом фасада (М 1:20), с обозначением фасадных конструкций и применяемых отделочных материалов);
  4. схема планировочной организации земельного участка, совмещенная со схемой транспортной организации территории (М 1:500);
  5. схема ситуационного плана (М 1:2000);
  6. схемы планов первого и неповторяющегося этажей, а также подземных уровней (М 1:200);
  7. пояснительная записка.

Состав и содержание пояснительной записки АГР: Показать Скрыть

  1. подземная площадь здания (кв.м);
  2. Технико-экономические показатели объекта (при наличии нескольких строений подлежат указанию на весь объект в целом, а также на каждое строение в отдельности):
    • площадь участка (кв.м);
    • площадь застройки (кв.м);
    • общая площадь здания (кв.м);
    • наземная площадь здания (кв.м);
    • подземная площадь здания (кв.м);
    • площадь жилого здания (для объектов жилого назначения) (кв.м);
    • количество этажей (подземных и надземных, в том числе технических);
    • количество машиномест;
    • количество наземных гостевых стоянок.
  3. количество наземных гостевых стоянок.
  4. общая площадь здания (кв.м);
  5. площадь жилого здания (для объектов жилого назначения) (кв.м);
  6. площадь участка (кв.м);
  7. Пояснительная записка должна также содержать технико-экономические показатели, которые необходимо предусматривать в материалах архитектурно-градостроительного решения объекта капитального строительства с учетом назначения объекта и в случае указания в градостроительном плане земельного участка следующих параметров:
    • количество квартир, гостиничных номеров, офисов (в зависимости от типа здания) и т.п.;
    • суммарная поэтажная площадь в габаритах наружных стен (кв.м);
    • расчетная наземная площадь (кв.м);
    • процентное соотношение функций либо показателей площади объекта с учетом функционального назначения помещений (%).
  8. площадь застройки (кв.м);
  9. наземная площадь здания (кв.м);
  10. расчетная наземная площадь (кв.м);
  11. процентное соотношение функций либо показателей площади объекта с учетом функционального назначения помещений (%).
  12. суммарная поэтажная площадь в габаритах наружных стен (кв.м);
  13. количество квартир, гостиничных номеров, офисов (в зависимости от типа здания) и т.п.;
  14. Данные о заключениях (согласованиях), ранее полученных по результатам рассмотрения материалов архитектурно-градостроительного решения объекта капитального строительства (по инициативе заявителя);
  15. количество машиномест;
  16. Номер градостроительного плана земельного участка;
  17. количество этажей (подземных и надземных, в том числе технических);
  18. Характеристика архитектурно-градостроительного решения объекта (в том числе сведения о применяемых материалах; расчет необходимого количества машиномест)

Нормативный (регламентный) срок утверждения АГР составляет:

  1. 10 рабочих дней — для объектов окружного значения;
  2. 25 рабочих дней — для объектов городского значения.

Срок предоставления государственной услуги исчисляется после регистрации запроса в МКА.

«Свидетельство об утверждении Архитектурно-градостроительных решений»

должно быть обязательно зарегистрировано в ИСОГД. Срок действия Свидетельства не ограничен.

О градостроительном плане земельного участка

от 3 июля 2016 г.

№ 373-ФЗ в ГрадК РФ (а также в иные правовые акты) внесены изменения. Указанные изменения затрагивают в том числе и регулирование процедур, связанных с градостроительным планом земельного участка (далее – ГПЗУ). Применительно к ГПЗУ изменения вступают в силу с 1 июля 2017 г.

(п. 2 ст. 10 Федерального от 3 июля 2016 г. № 373-ФЗ).Я думаю, что вполне уместен анализ соответствующих изменений, как и взгляд на вопросы, связанные с действующим регулированием, практикой.Отмечу, конечно, что де-факто в нашей стране многие объекты капитального строительства (далее – ОКС) возводятся и в отсутствие разрешения на строительство, и без привлечения лиц, действительно компетентных в вопросах строительства.

Чего уж говорить о пренебрежении к «какому-то» ГПЗУ.Но де-юре ГПЗУ является весьма важным документом в сфере строительства: ГПЗУ необходим не только для получения разрешения на строительство (п. 2 ч. 7 и п. 2 ч. 9 ст. 51 ГрадК РФ), но и для подготовки проектной документации (п. 1 ч. 6 ст. 48 ГрадК РФ, пп. «б» и пп.

«т» п. 10 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утв.

Правительства РФ от 16 февраля 2008 г.

N 87). А на месте рядового гражданина, желающего приобрести земельный участок для целей строительства, я бы предпочел сначала взглянуть в том числе и на ГПЗУ, и только потом уже ставил бы подпись в договоре купли-продажи земельного участка.1. ГПЗУ и его назначениеЕще в 2013 г. Президиум ВАС РФ весьма корректно и лаконично раскрыл понятие «градостроительный план земельного участка»:«градостроительный план земельного участка по существу представляет собой выписку из правил землепользования и застройки, проекта планировки и проекта межевания территории квартала (микрорайона) применительно к конкретному земельному участку, в которой указывается информация о строительных характеристиках предназначенного для застройки участка и имеющихся в отношении него строительных ограничениях.
Президиум ВАС РФ весьма корректно и лаконично раскрыл понятие «градостроительный план земельного участка»:«градостроительный план земельного участка по существу представляет собой выписку из правил землепользования и застройки, проекта планировки и проекта межевания территории квартала (микрорайона) применительно к конкретному земельному участку, в которой указывается информация о строительных характеристиках предназначенного для застройки участка и имеющихся в отношении него строительных ограничениях. При этом градостроительный план не устанавливает соответствующие характеристики, а лишь воспроизводит те из них, которые определены в перечисленных актах в отношении территории, на которой расположен данный участок» ().Данная позиция ретранслируется судами по сей день: к примеру, , .Кроме того, указанная позиция, как я понимаю, повлияла и на изменение ГрадК РФ.

Так, уже в действующей редакции ч.

1 ст. 51 ГрадК РФ лишена сомнительного

«подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка»

(требованиям выписки?).

Ст. 41 ГрадК РФ в будущей редакции исключает ГПЗУ из числа документации по планировке территории, разумно оставляя там лишь ППТ и ПМТ. Да и статья ГрадК РФ в гл. 5, посвященная ГПЗУ (ст. 44), утрачивает силу – ГПЗУ появляется в «информационной» гл.

7, ст. 57.3.Ст. 57.3 ГрадК РФ предусмотрены уже более близкие к реалиям положения:– ГПЗУ выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции ОКС в границах земельного участка (ч. 1);– источниками информации для подготовки ГПЗУ являются документы территориального планирования и градостроительного зонирования, нормативы градостроительного проектирования, документация по планировке территории, сведения, содержащиеся в ГКН, федеральной государственной информационной системе территориального планирования, информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, а также технические условия подключения (технологического присоединения) ОКС к сетям инженерно-технического обеспечения (ч.

2).На сегодняшний же день, если строго следовать букве закона, подготовка ГПЗУ

«осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры»

и в прочих целях, указанных в ч. 1 ст. 41 ГрадК РФ, что, мягко говоря, не соответствует действительности.2. Информация, содержащаяся в ГПЗУДействующая редакция ГрадК РФ раскрывает конкретное содержание ГПЗУ в восьми пунктах ч.

3 ст. 44. Будущая редакция ГрадК РФ (ч. 3 ст. 57.3) предусматривает уже 17 пунктов, которые должны содержаться в ГПЗУ. Но существенная разница, на мой взгляд, отсутствует (кстати, сети ИТО и красные линии, например, я встречал в чертежах ГПЗУ задолго до появления от 3 июля 2016 г.

№ 373-ФЗ), да и форма ГПЗУ после 1 июля 2017 г.

не изменится.Отмечу лишь то, что, судя по изменениям (особенно, если взглянуть на ч. 7 и ч. 8 ст. 57.3 ГрадК РФ), органы местного самоуправления начнут более серьезно подходить к обязанности указывать в ГПЗУ информацию о технических условиях подключения (технологического присоединения) ОКС к сетям ИТО.Новая форма ГПЗУ была утверждена еще в 2016 г.

– Приказ Минстроя России от 6 июня 2016 г. N 400/пр

«Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка»

. Главным ее элементом (как и применительно к старой форме) для большинства субъектов градостроительной деятельности является чертеж ГПЗУ (п.

1 формы), который выглядит примерно .

Особое внимание уделяется месту допустимого размещения ОКС, т.н.

«пятну застройки».Зачастую ограничения, связанные с конкретным земельным участком, влекут выполнение чертежа ГПЗУ с таким «пятном застройки», который весьма неприятно удивляет правообладателя земельного участка (если, конечно, о соответствующих ограничениях он не знал ранее). А не знать о каком-либо ограничении (коих тьма) или иметь о каком-либо ограничении не вполне корректное представление – далеко не редкость в наших реалиях. Однако это уже другой вопрос (немного о нем ).3.

Получение ГПЗУЧ. 17 ст. 46 ГрадК РФ в действующей редакции, регулирующая процедуру выдачи ГПЗУ, отличается своей лаконичностью: «Орган местного самоуправления в течение тридцати дней со дня поступления указанного обращения осуществляет подготовку градостроительного плана земельного участка и утверждает его. Орган местного самоуправления предоставляет заявителю градостроительный план земельного участка без взимания платы».Это влекло (и влечет до сих пор) огромное количество споров, в том числе и не доходящих до судов, относительно перечня документов, которые необходимо представить для подготовки и утверждения ГПЗУ, и перечня лиц, которые вправе обратиться с соответствующим заявлением.С одной стороны, ВС РФ прямо указал, что: «подготовка и выдача градостроительного плана земельного участка осуществляется по заявлению собственника, пользователя либо иного заинтересованного лица и является обязанностью уполномоченного органа.

Названные нормы Российской Федерации, регулирующие отношения, возникшие между заявителем и органом местного самоуправления, не предусматривают обязанность гражданина обосновать цель истребования градостроительного плана, предоставить иные документы, кроме тех, которые связаны с возможностью идентификации обратившегося лица» ().Да и многие административные регламенты такой позиции не противоречат.

Примером может служить п. 14 раздела II административного регламента предоставления администрацией МО г. Краснодар муниципальной услуги «Выдача ГПЗУ», утв. постановлением администрации МО г.

Краснодар от 6 июля 2012 г. N 5635:

«Исчерпывающий перечень документов, необходимых в соответствии с нормативными правовыми актами для предоставления муниципальной услуги:1) заявление о выдаче градостроительного плана земельного участка, которое оформляется по форме согласно приложению N 1 к настоящему Административному регламенту (далее — заявление);2) документ, удостоверяющий личность заявителя (заявителей), являющегося физическим лицом, либо личность представителя юридического лица (паспорт), в случае обращения доверенного лица — доверенность и документ, удостоверяющий его личность (копия 1 экземпляр, подлинники для ознакомления);3) выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (для индивидуальных предпринимателей); выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (для юридических лиц)»

.С другой стороны, как показывает практика, чем дальше населенный пункт находится от административного центра субъекта РФ, тем всё более странными тонкостями обрастает получение ГПЗУ – заявителю могут сообщить о необходимости представить топографическую съемку территории земельного участка, об иных сомнительных необходимостях. В некоторых субъектах РФ разъяснят, что существует плата за выдачу ГПЗУ.ГрадК РФ в будущей редакции относительно вопроса получения ГПЗУ всё так же лаконичен.

Следует лишь отметить, что в редакции, которая вступит в силу с 1 июля 2017 г., срок выдачи ГПЗУ составляет 20 рабочих дней (ч.

6 ст. 57.3 ГрадК РФ), в действующей редакции – 30 дней (ч. 17 ст. 46 ГрадК РФ).Новая редакция ГрадК РФ предусматривает также положение о том, что если в соответствии с ГрадК РФ размещение ОКС не допускается при отсутствии документации по планировке территории, выдача ГПЗУ для архитектурно-строительного проектирования, получения разрешения на строительство такого ОКС допускается только после утверждения такой документации по планировке территории (ч.
17 ст. 46 ГрадК РФ).Новая редакция ГрадК РФ предусматривает также положение о том, что если в соответствии с ГрадК РФ размещение ОКС не допускается при отсутствии документации по планировке территории, выдача ГПЗУ для архитектурно-строительного проектирования, получения разрешения на строительство такого ОКС допускается только после утверждения такой документации по планировке территории (ч.

4 ст. 57.3 ГрадК РФ). Примером этому, полагаю, может служить комплексное освоение территорий – ч. 1 ст. 46.4 ГрадК РФ. По существу, речь идет о масштабных строительных проектах.Смутило указание в ч.

5 ст. 57.3 ГрадК РФ именно на правообладателя земельного участка.

Почему законодатель решил прямо исключить из перечня заявителей иных заинтересованных лиц – вопрос.

Особенно, если рассматривать интересы потенциальных приобретателей земельных участков. Таким лицам, на мой взгляд, больше нужны превенции (механизмы ex ante), а не право бегать ex post по нашим судам с разнообразными исками, узнав только впоследствии, что на земельном участке даже хозблок метр на метр нельзя возвести. Да и такие «забеги с исками» будут иметь смысл, по сути, только при наличии соответствующих заверений, условий об ответственности в договоре об отчуждении земельного участка.4.

Срок действия ГПЗУРанее в судебной практике можно было встретить нечто подобное: «представленный обществом градостроительный план земельного участка соответствует требованиям, установленным Правительства Российской Федерации от 29.12.2005 N 840 «О форме градостроительного плана земельного участка».

Срок действия ГПЗУРанее в судебной практике можно было встретить нечто подобное: «представленный обществом градостроительный план земельного участка соответствует требованиям, установленным Правительства Российской Федерации от 29.12.2005 N 840

«О форме градостроительного плана земельного участка»

.

Ссылка заинтересованного лица на истечение срока действия данного документа неправомерна» ().Однако с 1 июля 2017 г. применительно ко всем выдаваемым ГПЗУ устанавливается срок действия такого документа – 3 года со дня выдачи, ч.

10 ст. 57.3 ГрадК РФ: «информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, может быть использована для подготовки проектной документации, для получения разрешения на строительство в течение трех лет со дня его выдачи.

По истечении этого срока использование информации, указанной в градостроительном плане земельного участка, в предусмотренных настоящей частью целях не допускается».При этом прямо в законе не указано как быть в ситуации, если после выдачи ГПЗУ произойдут релевантные изменения. К примеру, изменятся правила землепользования и застройки (ПЗЗ на территории МО г. Краснодар так-то четыре раза изменялись за 2016 г.), и действующее регулирование станет в корне отличаться от информации, содержащейся в ГПЗУ.

Будет ли возможность получить разрешение на строительство, представив ГПЗУ, выданный до изменений?В судебной практике существуют примеры, которые свидетельствуют о положительном ответе на данный вопрос: «Судом апелляционной инстанции правомерно отмечено, что представленный предпринимателем в администрацию градостроительный план от 20.02.2007, соответствующий положениям Правительства Российской Федерации от 29.12.2005 N 840 и Инструкции о порядке заполнения формы градостроительного плана, утвержденной приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 11.08.2006 N 93, недействительным не является.

Из решения Волгодонской городской Думы от 19.12.2008, утвердившего Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Волгодонск», не следует, что составленные до принятии указанного решения градостроительные планы являются недействительными. Довод подателя кассационной жалобы о том, что предприниматель виновен в неосвоении земельного участка, при отсутствии не выданного администрацией надлежащего разрешения на строительство, подлежит отклонению.

Доказательства изъятия земельного участка у предпринимателя, основания лишения застройщика права пользования земельным участком в дело не предоставлены» ().5. Если в ГПЗУ что-то забыли указатьИногда специально, а иногда случайно, иногда это потом обнаруживается, а иногда нет – речь идет о забывчивости должностных лиц органов местного самоуправления при выдаче ГПЗУ, которые могут что-либо не указать в данном документе. Например, забудут про обязательный минимальный отступ от границ земельного участка, который составляет 5 метров (абстрактный пример), выдадут ГПЗУ с чертежом, который такие ограничения не содержит.

А застройщик с учетом информации, содержащейся в ГПЗУ, ОКС и возведет, нарушив фактически правило о соответствующем отступе.Как быть?Главный нюанс заключается в том, что 1 сентября 2015 г.

«с существенным нарушением» в ГК РФ лишилось слова «существенным», а это, простите за тавтологию, весьма существенно. То есть строго по закону спорный ОКС будет являться самовольной постройкой даже в том случае, если при допустимом отступе в 5 метров это правило будет нарушено всего лишь на 1 метр (фактический отступ составит 4 метра).

Не говоря уже о более серьезных нарушениях.Далее, исходя из сегодняшних реалий, выделю следующие нюансы:– запись о праве в ЕГРН о легитимности ОКС ;– дело «Митино спорт сити» () иллюстрирует, что отмена ранее выданного ГПЗУ – «это норма» по мнению высшей судебной инстанции;– разрешение на строительство недействительным и после окончания строительства объекта, а могут и (sic!) разрешение на строительство в ходе строительства объекта;– хорошо показало, что если речь идет о безопасности, сноса постройки точно не избежать.В общем, спорный ОКС будет являться самовольной постройкой.

Ладно еще, если выдача незаконного ГПЗУ это часть некой «схемы», тогда может и нет проблемы в том, что недобросовестный застройщик пострадает.Другой вопрос, если постройка является «несамовольно-самовольной» – должностные лица органа местного самоуправления действительно могут случайно забыть про какие-то ограничения, а лицо, которое возвело постройку, действительно может не знать о таких ограничениях. Судя по вышеуказанным нюансам, защитить себя т.н.

«бумажками» (разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, выпиской из ЕГРН, etc.), скорее всего, не удастся.

А последствием самовольного строительства является простая и печальная обязанность – снести постройку.

Потенциальный максимум возможной гибкости в этом вопросе – не снести, а привести постройку в состояние, соответствующее всем обязательным требованиям, что в большинстве случаев будет не так-то и просто сделать в отношении оконченной строительством постройки.Это, конечно, не означает «горе, всё снесут»: у органов местного самоуправления и без того дел хватает, как им выявлять и признавать свои ошибки при выдаче ГПЗУ и обращаться потом в суд с иском о сносе. Учитывая этот факт, многие, наверное, отметят, что мой пример оторван от жизни (в плане потенциального сноса).Частично соглашусь. Но отмечу, что всего лишь несколько лет назад «ночь длинных ковшей» тоже могла показаться фантастикой.

Да и можно обидеть (даже нехотя) какого-нибудь высоко сидящего гражданина, как сразу все нарушения станут явью.Разумеется, никто не лишит права ссылаться на принцип estoppel, заявлять об истечении сроков исковой давности, но поможет ли?Получается, что ГПЗУ – это интересная такая выписка.

Очень важна, очень нужна, но лучше ее после получения все-таки сразу перепроверить (по возможности). Так как пусть это будет и 1 случай из 500, когда что-то важное в ГПЗУ не будет отражено, но последствия для соответствующего лица могут быть весьма неприятные в дальнейшем.

Кому надо получать АГР?

Архитектурно-градостроительное решение обязан получать каждый, кто намеревается начать новое строительство либо производить реконструкцию. В роли заявителя может выступать правообладатель земельного участка, в том числе владелец или арендатор. Территория должна быть описана и поставлена на кадастровый учет.

Далее готовится ГПЗУ, в котором прописываются основные характеристики здания.

Однако не во всех случаях требуется согласование и утверждение проектно-сметной документации. Получение разрешения на строительство или реконструкцию не требуется, если:

  1. общая площадь объекта не превышает 1500 м2, количество этажей не более, чем 2 для здания, расположенного за пределами ЦАО и центральных проспектов;
  2. здания и сооружения, которые никак внешне не пострадают во время реконструкции несущих монолитных конструкций.
  3. возводятся линейные объекты – путепроводы, мосты и прочие аналогичные постройки;
  4. дома и помещения признаны выявленными объектами культурного наследия;
  5. имеет место индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);

Следует отметить, что действие постановления о необходимости согласовывать АГР архитектурно-градостроительное решение для всех объектов капитального строительства распространяется на саму столицу и присоединенные территории Новой Москвы. Данная мера направлена на достижение соответствия между внешним обликом возводимого или реконструируемого здания и общей концепцией города.

АГР постановление было введено в 2013 и тем самым определились объекты с обязательным утверждением архитектурно-градостроительных решений.

Благодаря этому Москва стала преображаться в лучшую сторону. Необходимость согласования АГР проекта закреплена на законодательном уровне. Для подачи заявления на получение разрешения на изменение внешнего облика здания застройщик обязан подготовить и утвердить ГПЗУ.

1. Понятие градостроительного плана земельного участка

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) – это документ информационного характера, который необходимо получить в по месту нахождения земельного участка до начала проектирования, строительства или реконструкции объектов недвижимости на таком участке. В нем приводятся сведения обо всех характеристиках земельного участка, предназначенного для застройки, а также сведения о месте допустимого размещения будущего объекта капитального строительства (). Для чего же нужен градостроительный план земельного участка?

Основная задача, которую выполняет ГПЗУ, — это обеспечение застройщиков земельных участков информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов недвижимости, чтобы возводимый объект недвижимости отвечал многочисленным архитектурным и санитарным нормам и правилам, а также требованиям безопасности.

По сути, в ГПЗУ застройщику объясняется, как разрешено использовать земельный участок.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+